哥将弟房屋出租合同无效
并赔偿一审胜诉案
辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民事判决书
（2009）沈河民二初字第517号
原告李*，男，1954年3月25日出生，汉族，沈阳市**医院
医生，住址沈阳市**。
委托代理人杨红艳，辽宁敬恒律师事务所律师。
原告李*，男，1961年9月4日出生，汉族，住址沈阳市**
委托代理人杨红艳，辽宁敬恒律师事务所律师。
被告李*锦，男，1949年3月25日出生，汉族，住址沈阳市**
委托代理人金克昌，男，1956年3月6日出生，汉族，住址沈
阳市**。
第三人李*炎，男，1952年1月7日出生，汉族，住址**
委托代理人杨敬，1981年12月20日出生，回族，住址沈阳市
**
第三人董*，男，1961年6月23日出生，汉族，住址沈阳市**。（未到庭）
原告李*、李*与被告李*锦、第三人李*炎、董*房屋租赁合同纠纷本案，本院于2009年4月16日受理后，依法组成合议庭。公开开庭进行了审理。原告李*、李*的委托代理人杨红艳，被告李*锦的委托代理人金克昌，第三人李*炎的委托代理人杨敬均到庭参加诉讼，第
三人董*经本院合法传唤未到庭。现已审理终结。
原告李*诉称，原告与第三人李*炎于1993年共同购买了位于沈阳市**的房屋一处，面积416.3平方米，于1998年5月21日领取了房屋产权证。后由于原告长期居住在国外，被告于2002年6月将此房租给第三人董*，租期十年，年租金16万元，被告至今已收取了6年的租金，原告曾多次要求被告返还其收取的租金，但被告拒绝返还。另被告不是上述房屋的产权人，对该房屋没有处分权，也没有受原告和第三人李*炎的委托出租房屋，事后更没有得到原告和李*炎的追认，因此被告将房屋出租给第三人董*的行为无效。他们的租赁协议损坏原告的利益，因为租金过低，按照沈阳地税局的文件，这个地区的房屋租金应该是每年每平方米900元，少租了21万元。价格明显低于沈阳市政府指导价的一半，损坏原告的利益，也是合同无效的理由。综上，被告私自将属于原告和李*炎所有的房屋出租的行为无效，其收取的房屋租金应依法返还给原告，且第三人董*占用原告房屋没有法律依据，应立即腾房，请法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。房屋所有人是李
*，共有人是李*、李*、李*炎三人共有。原告李*诉称，与李*的意见一致。
被告李*锦辩称，1、原告诉称是2002年出租给现在的承租人，实际上我们在2004年6月1日至2014年6月1日对承租人进行出租，租期是十年，与原告所说不符。2、原告今天诉讼请求变更为96万元，如果没有按照96万元向法院缴纳诉讼费用，法院不应该予以审理。3、该房屋并不是象原告所说的，而是三人共有，是李*锦出资购买的房屋，如果原告要主张权利，需要给付李*锦绣原买房款1458615元，这是当时的房价。4、关于原告诉称损害第三人利益，我认为没有依据，李*锦、李*炎在国外，1996年出国，2001年回国，这个期间根本不在国内，李*炎在国内，李*锦的行为李*炎应该知道，且应告知过李*炎，关于我们出租的房屋当时处于无人管理的状态，年租金是46000元，在2004年之前房屋是防爆电器有限公司办公室，当时原告人的父亲张*奕还没有死，一直延续到2004年，后来房屋出租，装修花了十万多元，出租用于开饭店，维修的费用有5万多元。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人李*炎辩称，首先，不赞同通过诉讼途径解决家里的纠纷，第三人不放弃自己的权利，第二，原告在起诉前没有征求第三人意见，这种行为侵害第三人合法利益，请求人民法院依法诲三人合法权益。二原告长期居住在国外，收回此房后第三人李*炎要求管理此房，2004年被告李*锦租房李*炎知道，此房93年购买到现在的管理人都是被告
李*锦，李*炎清楚此事。
第三人董*未到庭，亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，1993年8月19日，李*、李*、李*炎与中国人民建设银行沈阳市房屋开发公司签订商品住宅销售协议书一份，三人购买坐落于沈阳市**3房屋（建筑面积416平方米），房屋价款为1458615元。1994年2月23日，中国人民银行建设银行沈阳市房屋开发公司为李*、李*、李*炎出具一份坐落于沈阳市沈阳**3号（惠工小区）第4栋，建筑面积416.29平方米房屋的商品房准住通知。1995年1月16日，李*炎交纳500000元房款。1995年1月20日，李*炎交纳500000元房款。1995年李*炎交纳508515元房款。1998年3月30日，李*炎、李*、李*交纳了87420.90元契税。1998年5月房产登记部门将该房所有权人登记为李*、李*、李*炎共有。1998年5月21日，李*炎、李*、李*领取了房屋产权证。2004年5月10日，李*锦作为出租方，董*为承租方，签订房屋租赁合同一份，约定：出租方将产权私有坐落于沈阳市**3的一、二、三层楼房，总面积416平方米，租给承租人用于餐饮、旅店经营。租赁期限共10年，出租方从2004年6月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2014年6月1日，年租金4.6万元。原告要求被告返还房屋租金96万元，及利息，确认被告与第三人董*之间的房屋租赁合同无效，并判令第三人董*立即腾房，要求被告承担诉讼费用，于2009年4月16日起诉来院。
本案的审理过程中，第三人李*炎承认同意被告与第三人董*之间的合同，并与被告共同表示第三人董*向被告支付租金至2009年。
上述事实，有双方当事人陈述，私有房屋产权登记申请书、房屋所有权证存根、购房协议、发票、契税、沈河区法院826号民事裁定书、企业资料查询卡，租房协议、沈阳市地税局租赁房屋出租标准、房屋租赁协议、房产局调取的商品房住宅销售协议书、商品房准住通知、商品房销售协议书附件、私有房屋产权调查审批表等证据，经当
庭持证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，被告与第三人董*就诉争房屋订立的租赁合同，是对他人之物的处分，该处分行为如未经所有权人同意属无效处分。诉争房屋由二原告及第三人董*的租赁合同无效。第三人董*虽支付房租，但已获取与租金对应的使用且其与被告之间订立合同时，该房屋所有权关系已能够经查询登记了解，故董*并百善意，现原告要求腾退房屋应予支持。李*锦收取的房租属二原告及第三人李*炎的财产收益，应向三人返还。关于被告主张该房真实权利人为被告的问题，被告未能提供确凿证据，按照不动产登记是特权归属和内容的根据的规定，不予认定。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第九十四第、第九十七条，第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、李*锦与董*于2004年5月就座落于沈阳市沈**3（建筑面积416平方米）的房屋订立的租赁合同无效；
二、董*于本判决生效后十日内将其占有使用的本判决第一项规
定的房屋腾空，交付李*、李*、李*炎使用；
三、李*锦于本判决生效后三日内返还李*、李*、李*炎房屋租金
23万元人民币；
四、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。
案件受理费5440元，由李*锦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人
民法院。